Регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью


Регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью

Государство, ставя своим приоритетом охрану интересов не только экономики всей страны в целом, но и каждого индивида, в 1998 году законодательно установило необходимость единообразного учета имущества, распространив данное требование на такие важные области, как возникновение, прекращение либо переход права собственности в целом или отдельных его элементов в сфере недвижимости.

До принятия Закона о госрегистрации недвижимости ее учет проходил многоступенчато - сначала законом требовалось нотариальное удостоверение самого договора, а затем только получение свидетельства в муниципальных организациях, таких как БТИ и руководство района.

Однако после значительного числа различных преобразований была создана специальная служба - Росреестр, ставшая единственным уполномоченным органом по организации, ведению кадастрового учета объектов и прав на недвижимость.

Российское законодательство гласит, что все вещные права на недвижимость, равно как и ограничения этих прав подлежат обязательной госрегистрации. В то же время пункт 3 статьи 433 ГК РФ подчеркивает законную силу даже незарегистрированного договора для его сторон, упоминая, что учет необходим лишь для противопоставления этих прав третьим лицам. Однако любая официальная организация, куда вы обратитесь, будет вас убеждать, что такой документ недействителен вовсе. В связи с этим мы рекомендуем регистрировать договор в Росреестре сразу после его подписания, кроме того, законодатель уточняет, что в случаях, если законом предусмотрен определенный порядок учета сделок, правовые последствия наступят только после его соблюдения.

Прежде чем перейти к разновидностям регистрируемых сделок, напомним понятие самой недвижимости - это объекты, имеющие абсолютную связь с землей, то есть передвижение которых, без утраты их функционала исключено. Также, что интересно, в 2017 году недвижимой вещью признается и машиноместо, являющееся по сути очерченным краской фрагментом асфальта.

Все упомянутые сделки условно можно разделить на группы: влекущие и не влекущие переход права, дополнительные и смешанные.

В первых двух случаях из названия понятно, что право либо переходит от одного собственника к другому (купля-продажа, рента, дарение), либо не переходит, но тогда появляется какое-либо обременение или ограничение такого права - это аренда, залог, концессия. Смешанные сделки характеризуются соединением в одном договоре элементов нескольких сделок (перенаём, обмен). К дополнительным сделкам относятся договоры по уступке требования, переводу долга, соглашению об изменении в отношении зарегистрированных договоров, являющиеся лишь дополнением к основному обязательству, из которого они вытекают, но важно учитывать, что хотя расторжение такой сделки и не подлежит регистрации, однако погашение регистрационной записи о сделке, и соответственно, основанных на ней обременений или ограничений прав, важно и необходимо.

При этом необходимо учитывать, что если в договоре отражена возможность одностороннего необоснованного отказа, сторона, своевременно уведомившая о нем, может обратиться в Росреестр с заявлением о расторжении договора лишь по предъявлении такого уведомления. Присутствие или согласие второй стороны в данном случае требоваться не будет.

Наряду с регистрацией прав на недвижимые вещи, Росреестром проводится кадастровый учет и кадастровая оценка.

Во исполнение возложенных на Росреестр полномочий кадастровая служба  осуществляет действия по внесению изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по утверждению кадастрового плана территории, узакониванию перепланировок (изменений технических характеристик), присвоению адреса, осуществлению кадастрового учета, реконструкции (всегда связано с серьезными изменениями таких элементов, как высота, количество этажей, площади, мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения), раздела и объединения (по мнению Минэкономразвития, помещения должны быть обособленными и изолированными, иметь свой вход и не использоваться для доступа в другие помещения), учет ранее возникшего права (в случае возникновения этого права до 31.01.1998 года).

Важно, что с 1 января 2017 года в связи с созданием ЕГРН упразднены некоторые действия, например, такие, как выдача свидетельства, по новому закону подтверждением прав служит выписка из ЕГРН, а регистрация договора или иной сделки подтверждается специальной регистрационной надписью на документе о нем.

Регистрация сделок осуществляется в Росреестре при обращении лично либо через представителя, путем предоставления документов как непосредственно в Росреестр (83 территориальных органа по всей России), так и через МФЦ, в электронном виде, либо почтовой связью, кроме того, в Росреестре при необходимости предусмотрено и выездное обслуживание.

Но, стоит оговориться, что на сегодняшний день (с марта 2017 года), в Москве, прием документов осуществляется только через МФЦ, что также следует учитывать при оплате официальной пошлины за регистрационные действия (следует указывать КБК МФЦ).

Список всех необходимых документов содержится на официальном сайте Росреестра.

Знаем, многое из этого кажется сложным и непонятным. Несмотря на нашу искреннюю и добросовестную попытку описать процесс регистрации недвижимых вещей, сделок с недвижимостями и обременений максимально доступно для широкого круга читателей. Вопрос определения границ, учета и регистрации вещей,  абсолютных и ограниченных прав на них, внесения обременений и специальных регистрационных отметок - это вопрос по которому продолжают писаться кандидатские и докторские диссертации. Поэтому разобраться во всех тонкостях каждого единичного случая без специальной юридической подготовки практически невозможно. Поэтому предлагаем Вам обратиться за бесплатной первичной консультацией в  Legal Support.

Первичная консультация бесплатна и поможет Вам выбрать правильное направление, а в случае необходимости, наши специалисты помогут Вам:

Составить договор

Подготовить необходимый пакет документов

Будут представлять Ваши интересы перед контрагентом и госорганами

Проведут необходимую коммуникацию с Росреестром, БТИ и другими государственными и частными службами

Обеспечат получение Вами всех желаемых прав и всех необходимых документов

  • Заказать звонок
  • закрыть

    Укажите свой телефон и мы свяжемся с Вами в ближайшее время:  

    закрыть

    Отправить запрос