Сложности, возникающие при оформлении недвижимости
Законодательные сложности
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся не только здания, постройки и сооружения, в том числе незавершенного строительства, но и земельные участки, а регистрация и тех и других происходит в соответствии с нормами Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она, в свою очередь, понадобится вам при любых сделках с ней: дарении, купле-продаже, аренде.
Но все бы ничего, только, помимо этих двух законодательных актов, есть еще Лесной кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон 2006 года о так называемой «дачной амнистии», ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и множество нормативно-правовых актов местного уровня, которые зачастую противоречат друг другу либо просто не имеют четкой регламентации тех или иных действий с землей.
На практике все иначе
В своей практике я много раз сталкивался с несоответствием реальных положений дел законодательным актам, регулирующим отрасль. Обычно это связано с двойным толкованием норм законов, пробелами в законодательстве или административными препятствиями.
Простейший пример: Российская Федерация, в лице уполномоченного органа
(пример – Министерство имущественных отношений Московской области) имеет преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения (ст. 8 № 101-ФЗ), поэтому продавец должен сначала предложить участок ему. Считается, что если Министерство в течение месяца не откликнется на предложение, то продавец может продавать его третьим лицам. На практике же возникают судебные споры ввиду отсутствия письменного отказа. Кроме того, отсутствие указанного уведомления может явиться причиной для покупателя в отказе от приобретения указанного имущества, что существенно увеличит срок его реализации.
Споры, кому и на каких правах принадлежит земля, возникают и при оформлении недвижимости бывших колхозов. При оформлении прав на индивидуальное жилищное строительство и земель под него нередко нарушается аукционный порядок предоставления их органами местного самоуправления. Добавьте к этому длительность процедуры, разные сроки действия документов, искусственные очереди, и становится ясно, почему у нас большинство земельных участков должным образом никак не оформлены.
Запрещенные сделки
Несовершенство законодательства явно прослеживается и с лесными угодьями. Так, в моей практике много раз возникали случаи, когда федеральные земли, в том числе природные заповедники, которые по сути никак не могут участвовать в гражданском обороте, предоставлялись гражданам или организациям в аренду на срок до 49 лет. Обычно это происходит, когда ведется застройка коттеджных поселков вблизи лесных массивов или водоемов.
В то же время следует отметить, что при предоставлении Комитетом лесного хозяйства в аренду участков из земель лесного фонда, проводится достаточно сложная процедура по анализу возможности предоставления данных земель в соответствии с категорией защитности лесов, организуются общественные слушания по вопросам соответствия предоставленного проекта освоения требованиям федерального законодательства.
Сложности при аренде земли
Ко мне часто обращаются промышленные предприятия, которые, по сути, не могут нормально планировать свои бизнес-процессы, поскольку договоры аренды с ними заключаются на короткие сроки, чтобы была возможность властям поднимать арендную плату, которая в данном случае тоже не имеет четкой законодательной регламентации.
Попытки выкупить землю тоже порождают массу трудностей. Во-первых, не любую категорию земли можно законно выкупать. Во-вторых, выкупная цена, порядок выкупа, расчет формулы тоже вопрос не всегда однозначный и зависит от массы факторов.
Но не только у предприятий возникают подобные сложности: несмотря на существенное упрощение указанной процедуры для физических лиц, в моей практике все равно возникает ряд сложностей при оформлении земли, например, занятой гаражами, если она предоставлялась под коллективное гаражное строительство.
Однако, несмотря на все имеющиеся сложности и административные преграды, мы оказываем услуги по надлежащему оформлению недвижимости и земельных участков в аренду и собственность как для граждан, так и для юридических лиц.
