Способы оценки недвижимого имущества
Основные способы и принципы для оценки недвижимого имущества
В данной статье рассматриваются основные способы и принципы рыночной оценки недвижимого имущества, используемые в настоящее время. Знание данных способов оценки позволяет извлекать максимальную выгоду из сделок с недвижимостью. Мы в Legal Support посоянно сталкиваемся с необходимостью профессионалной оценки при сопровождении сделок, например, при оценки объектов коммерческой недвижимости с целью последюущей реализации преимущественного права выкупа по 159-ФЗ
К первому способу относится принцип вложения. Он основывается на измерении цены каждого звена, вносимый в общую цену недвижимости. Другими словами, к примеру, если ванная комната общая, то цена этой квартиры будет меньше, наличие балкона также играет роль и тому подобное.
При рассмотрении инвестиционных программ и оценке цены объекта, нужно учитывать также вероятность амелиорации, которые спровоцируют подъем стоимости объекта. При этом полученный доход от этих улучшений должен быть больше, чем расходы на эти же амелиорации.
Второй принцип - это принцип наибольшей производительности. Включает в себя то, что амелиорация объекта будет сопровождаться увеличением его стоимости, при этом расходы на эти амелиорации должны быть меньше, чем приобретенный в дальнейшем доход, до достижения точки наибольшей производительности. После чего затраты, связанные с амелиорацией объекта, не будут в полном объеме возмещены повышением стоимости.
Третий метод - это способ сбалансированности. Цена объекта недвижимости будет выше, если его части будут согласованы и сбалансированы. Например, если сроки и объемы вложений не будут сбалансированы со сроками постройки объекта, то это может привести к заморозке денежных средств. Если же объемов вложений будет недостаточно, то это может затормозить возведения данного объекта. Недостаток улучшений или перегруженность земельного участка приведет к снижению цены на объект.
Четвертый принцип - принцип пользы. На рынке более высокую стоимость будет иметь объект, у которого наибольшая польза. Например, цена квартир в домах из панелей будет меньше, чем цена такой же квартиры, но в доме построенного из кирпича. Если же объект предназначен для получения дохода, то его полезность будет выражаться в объемах прибыли. Например, магазин или склад и тому подобное.
Пятый способ - это способ замещения. Он заключается в том, что покупатель, у которого имеется информация, не станет платить больше за объект имущества, чем за объект с такой же пользой. То есть, если, к примеру, продается две одинаковые квартиры, в одинаковых зданиях и в одном районе, то покупатель приобретет ту, у которой цена ниже.
Шестой. Принцип ожидания основывается на престижности грядущих приоритетов от обладания объектом. То есть, чем позитивнее ожидания, тем выше цена объекта. К примеру, продается квартира в здании, через год рядом со зданием ожидается открытие школы или детского сада, так вот в этом доме квартиры будут стоить дороже, чем в аналогичных, но более отдаленных от места открытия.
Седьмой способ заключается в воздействии внешних факторов. Например, как могут повлиять экономические, политические, социальные и другие факторы. При оценке недвижимости оценщик обязан их учитывать.
Восьмой. Принцип соперничества. Цена объекта будет устанавливаться на обусловленной степени, с учетом соперничества.
Девятый. Принцип спроса и предложения. Цена объекта устанавливается с помощью равновесия спроса и предложения.
Десятый способ. В него вложен наиболее интересный принцип - это принцип пригодности. Заключается он в том, что цена объекта будет выше, в зависимости от окружающих его гармонирующих объектов. К примеру, если рядом с элитными коттеджами будут находиться дома старой, нелицеприятной постройки, то цена этих коттеджей будет ниже.
Если при оценке недвижимого имущества применять все данные способы и принципы, то цена этого объекта будет высокой. Очень важно, чтобы оценщик учитывал все факторы.
