Закон N 159-ФЗ. Позиции судов при решении споров.
Выкуп зданий и строений нежилого фонда образует целый пласт юридической практики,
имеющий свою неотъемлемую специфику. Дела о выкупах нежилых помещений в большом
количестве поступают на рассмотрение судов, поскольку разногласия, наличествующие у сторон,
практически невозможно решить иначе. Специализированным законодательством,
а именно Законом N 159- ФЗ от 22.07.08 года предусматриваются случаи прямого
обращения стороны в суд (часть 4.1 статьи 4 Закона, пункты 1, 2 части 8 статьи Закона,
часть 2 статьи 6 Закона) за разрешением возникшей тяжбы, которую ни протоколы разногласий,
ни переговоры и медиаторские ( посреднические) инициативы уладить не в состоянии.
Так у российских судов образуется огромное поле для деятельности и
формировании прецедентного материала, изучение которого крайне полезно как для
простых обывателей,
так и для профессиональных юристов, поскольку:
* Позволяет открыть новые грани и смысл юридических норм в их непосредственном применении;
* Позволяет понять и оценить единообразие судебной деятельности, её направление и логику.
Согласно действующему Закону N 159-ФЗ инициаторами сделок с объектами нежилого фонда,
принадлежащими государственным или муниципальным образованиям, могут выступать:
* Орган государственной власти;
* Орган местного самоуправления;
* Государственные/ муниципальные унитарные предприятия;
* Сами арендаторы объектов нежилого фонда - субъекты малого и среднего бизнеса.
Но во всех случаях проект договора, который будет являться правовым базисом предстоящей сделки,
направляет владелец / собственник помещения. На практике это часто приводит к злоупотреблениям
со стороны арендодателей своими правами и навязыванием содержания договора
владельцам собственных дел.
Что на эту тему говорят Российские суды? В определении высшей судебной инстанции -
Верховного Суда РФ - от 02.10.15 года суд встал на защиту права арендатора направлять
свой проект соглашения, в котором устанавливается приемлемая для него
цена выкупаемого здания/ помещения. Оценивая объект, собственники и арендаторы
по смыслу законодательства должны привлекать к участию в деле независимых экспертов,
обладающих беспристрастным и профессиональным подходом.
Новый проект договора с указанием цены, основанной на заключении независимого оценщика,
не может быть приравнен к отказу от присланного первого варианта соглашения,
поскольку отказ должен быть выражен в явной и недвусмысленной форме.
Ненаправление арендатором протокола разногласий по мнению суда
компенсируется в полной мере высылкой в адрес собственника / владельца помещения
письма с возражениями в отношении цены продаваемого объекта в совокупности с
проработанным новым проектом соглашения.
Оспаривать содержание договора выкупа нежилого помещения можно и нужно.
Специалисты Legal Support предлагают Вам взглянуть по - новому на механизм
ценообразования интересующего Вас недвижимого имущества и постараться
" сбить" цену, которую собственники нередко неоправданно завышают,
прикрываясь заключениями "независимых" оценщиков.
Однако спорными моментами в соглашениях о выкупе помещений является не только вопрос о цене,
но также ряд других существенных положений. Так, кассационная инстанция в лице
Арбитражного суда Уральского округа в постановлении N Ф09- 6367/15 осветила
ряд принципиальных моментов по:
* страхованию объекта;
* определению критерия существенности при нарушении положений договора;
* применению обычаев делового мира при обозначении размеров договорной неустойки.
Суд Уральского округа истолковал "существенность" нарушений положений договора,
как утрату большей части выгоды, ожидаемой контрагентом от исполнения договорных
обязательств второй стороной.
Это не только категория материального выражения: денежного, процентного или количественного.
Это также относится к потере стороной договора принадлежащих ему прав,
преимуществ и уступок. То есть при наличии существенных нарушений договор
становится обузой для одной из сторон, теряет свою ценность и обессмысливается.
Существенными нарушениями судебная инстанция обозначила:
* нарушение выработанного сторонами порядка произведения платежей по рассрочке
(в том числе по срокам, размерам вносимых сумм);
* неисполнение покупателем помещения страховых обязательств
(если они предусмотреныдоговором).
Касательно размеров неустойки, суд подтвердил наличие определённой правовой "традиции",
которой при составлении договора стараются придерживаться все органы государственной власти,
местного самоуправления и унитарные предприятия. Обычай вводит размер неустойки
в виде половины процента от той части долгового денежного обязательства, которую
ещё осталось проплатить. Поскольку обычаи формируются исходя из рекомендаций
государственно - властных институтов, оспорить этот механизм взимания процентов
по неустойке представляется значительно труднее, чем "сбить" цену на продаваемый объект.
Исходя из этого, а также из того факта, что упоминания о неустойках не содержится в тексте
Закона N 159-ФЗ, покупатели нежилого помещения должны тщательно оценивать
выгодность того или иного процентного соотношения неустойки, прежде чем подписывать
опрометчивые дополнительные соглашения. Для того чтобы просчитать
возможное финансовое бремя вследствие ненадлежащего исполнения
денежных обязательств субъекты малого и среднего предпринимательства
могут обратиться к финансовым консультантам правовой поддержки Legal Support.
Таковы на данный момент одни из самых важных толкований
положений Закона N 159-ФЗ, которые предоставили Российские суды
в распоряжение субъектам рассматриваемых правоотношений.
