Выкуп арендуемых помещений и зданий по 159-ФЗ. Новые правила игры.
Среди представителей малого и среднего предпринимательства, арендующих нежилые помещения у города Москвы, начала формироваться атмосфера близкая к панике, относительно перспектив по выкупу у города этих самых арендуемых помещений. Одни кидаются выкупать по любой цене, предложенной Департаментом (159-ФЗ), другие наоборот отказываются от договоров аренды, ощущая бесперспективность этих правоотношений, которым, как кажется предпринимателям, никогда не суждено перейти из аренды в куплю-продажу. А ведь так хочется приобрести в собственность помещение, в которое, будучи на протяжении многих лет арендатором, вкладывал силы, заботу, время и деньги.
Поясним, в чем кроется причина для этого скептицизма со стороны бизнес и юридического сообществ. Московский градоначальник Сергей Семенович Собянин 29 ноября 2016 года направил в Правительство России письмо с просьбой разобраться в вопросе выкупа предпринимателями нежилой недвижимости на льготных условиях в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства". В частности Сергей Семенович ссылается на положения ст. 4 данного закона, которые позволяют предпринимателям в судебном порядке оспаривать достоверность оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. По подсчетам аппарата Мэрии Москвы город недополучил в бюджет около 5 миллиардов рублей РФ. На основании этого обращения депутатами внесен законопроект, который предлагает убрать возможность оспаривания рыночной цены. Так ли все плохо и каковы перспективы?
На вопрос отвечает один из лидирующих специалистов Legal Support по вопросу сопровождения выкупа помещений в рамках 159-ФЗ, а также руководитель группы по отстаиванию прав клиентов в вопросах взаимодействия с государственными учреждениями Брисов Юрий Владимирович:
"С одной стороны, не могу поддержать мэра, так как считаю, что развитие именно малого бизнеса в нашей стране представляет не только частный, но и публичный интерес как один из основных факторов стабильности общества, что особенно важно в эпоху повышенной экономической и политической турбулентности. В свете вышесказанного, видится, что даже допущение незначительного злоупотребления своими правами, а в частности правом на выкуп помещений, которые предприниматели часто арендовали по весьма высоким ценам может быть позволительным. Но ключевое слово здесь "незначительные". Отсюда переходим к следующей мысли.
Действительно, случаи вступления оценщиков, экспертов, сотрудников Департамента в сговоры с целью извлечения наживы не редки. Для таких преступных картелей и закон, и суд, и даже сам предприниматель, их клиент, - превращаются в марионеток, чего, конечно, нельзя допускать. И нам видится, что и посыл С.С. Собянина, и законодательные инициативы депутатов направлены именно на искоренение мошенничества в процесе установления данных правоотношений.
Каждый раз, когда потенциальные клиенты говорят нам: "вот вы не гарантируете снижение, не можете заранее сказать процент снижения цены, а в фирме "N" нам обещали гарантированное снижение на 40-60% без суда" - нам остается только, разводя руками, предупреждать наивных граждан о последствиях, которые могут их настигнуть в любой момент после совершения подобной незаконной сделки. Вспомним "ночь длинных ковшей", когда в соответствии с постановлением городских властей были снесены сотни объектов "недвижимости", на которую наличествовали зарегистрированные права "собственности". Но дело в том, что и тогда, а я занимаюсь этой проблематикой более десяти лет, мы предупреждали клиентов, что, покупаемые ими объекты, не только их собственностью никогда не станут, но и недвижимостью являться не будут. Конечно, мы не хотим злорадствовать, многие предприниматели лишились единственного источника дохода исключительно в силу собственной наивности и правовой неосведомленности и мы довольно успешно сражались и продолжаем сражаться за их права, но ситуация остается прежней: сделка совершенная в обход закона - ничтожна! И ничего не меняется в этом вопросе, надеемся, что никогда и не изменится.
Поэтому, отвечая на вопросы наших клиентов, стоит ли опасаться негативных последствий, которые могут явиться результатом этого письма, мы с уверенностью отвечаем -нет. Не стоит опасаться, что, реализуя свои права в соответствии с законом, вас может ожидать последствие незаконной сделки.
Также мы можем вам обещать, что добьемся для вас действительной, адекватной рыночной стоимости вашего помещения. Возможно, таковой адекватной ценой окажется цена, предложенная ДГИ после проведения оценки и экспертизы в ходе подготовки для вас проекта договора купли-продажи, возможно, нам придется пойти в суд и, заручившись, мнением уважаемых и профессиональных оценщиков, чей авторитет не будет подвергаться сомнению, мы добьемся законного урегулирования вопроса цены договора выкупа в вашу пользу. А главное на наш взгляд то, что обращаясь в Legal Support вы получите не журавля в небе, а то зачем вы пришли - недвижимость, которую можно ремонтировать, продавать, дарить, завещать потомкам и все это время спать спокойно, как говорилось в старой рекламе про налоги".
