Распространенные ошибки при реализации права выкупа зданий и помещений - Федеральный закон 159-ФЗ
Компания Legal Support уже 4 года занимается сопровождением выкупа нежилых зданий и помещений у г. Москвы в соответствии с положениями закона 159-ФЗ. Следует признать, что до 2013 года процесс был так плохо организован, что практически не работал.
На протяжении всего этого времени мы сталкивались со множеством трудностей, некоторые из которых мы до сих пор вынуждены считать непреодолимыми. Однако опыт сопровождения выкупа нескольких десятков зданий и помещений, включая помещение нашего собственного офиса (да, у нас есть отдельное подразделение, которое специализируется преимущественно на сопровождении выкупа и смежных задач), научил нас многому. Своим опытом мы с радостью делимся на консультациях с клиентами и обмениваемся с коллегами во время круглых столов и конференций. Данная статья посвящена заблуждениям, которые сформировались у некоторых коллег и потенциальных клиентов, не так глубоко изучавшим этот вопрос, как посчастливилось сделать это нам:
I. Заблуждение номер один.
Достаточно 2 года арендовать помещение у субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, чтобы получить право приоритетного выкупа арендуемого здания или помещения.
Это не так. Жертвами заблуждения стали уже многие предприниматели, которые в силу сложности восприятия специфического юридического языка закона не смогли разобраться в его требованиях досконально. Так же мы должны заметить, что сформировался целый рынок мошеннических и недобросовестных схем, в результате которых предпринимателям продают организации с уже заключенным договором аренды здания или помещения, действующим более двух лет (в этой части сделка вполне законна). Но, когда предприниматели подают заявление на выкуп или привлекают консультантов для сопровождения выкупа, они сталкиваются с невозможностью реализации преимущественного права в порядке действия закона 159-ФЗ, так как п.1 ст. 3 закона устанавливает срок непрерывного владения и пользования 2 года и более на дату 1 июля 2015 года, а п. 2.1 ст. 9 данного Федерального закона устанавливает срок владения и пользования арендуемым у муниципального образования объектом недвижимости в размере 3 года на дату 1 июля 2015 года. В обоих случаях действия закона распространяются на отношения сторон, возникшие до даты установленной в законе. Это говорит о том, что договоры аренды, заключенные после этой даты или не заключенные за 2 и более года до этой даты не дают предпринимателям права преимущественного выкупа по 159-ФЗ. Конечно, некоторые оптимистично настроенные предприниматели специально заключают договоры аренды или покупают организации с уже заключенными договорами с надеждой на будущее продление договора (в действующей редакции договор действует до 1 июля 2018 года). Возможно, есть определенная логика в таких действиях. Ведь в 2015 году некоторые положения закона были изменены в положительную сторону для предпринимателей, так срок непрерывного владения и пользования по договору был сокращен с пяти до трех лет, а рассрочка оплаты по договору купли-продажи была увеличена до пяти лет (хотя данный срок устанавливается властью субъекта или муниципального образования). Отчасти данное смягчение связано с тем, что Российская Федерация по подсчетам экспертов реализовала не более 10% фонда недвижимости, предназначенного для отчуждения в пользу предпринимателей. Но данные заключения имеют сугубо спекулятивный характер. Добросовестные агенты недвижимости и юристы должны обязательно предупреждать клиентов, что по таким договорам право преимущественного выкупа на момент осуществления “переуступки” через куплю-продажу бизнеса не существует и невозможно точно сказать, будет ли существовать вообще.
II. Заблуждение номер два.
В процессе выкупа и во время судебного процесса по оспариванию рыночной стоимости арендные платежи можно не делать.
Данное заблуждение является одним из наиболее опасных, так как может иметь очень неприятные последствия. Судебные процессы по уменьшению рыночной оценки объектов выкупаемой недвижимости могут длиться до полутора лет. Не стоит говорить, что завершиться они могут отказом в удовлетворении требований по уменьшению цены договора. При этом многие юристы-литигаторы, предлагающие свои услуги по представлению интересов в суде не всегда сообщают своим клиентам, что практика показывает, суды по оспариванию рыночной стоимости выкупаемых по 159-ФЗ в большинстве случаев проходят три инстанции. Поэтому, если юрист говорит вам, что суд займет 3-6 месяцев, он скорее всего имеет в виду только первую инстанцию. О необходимости продолжать битву в апелляционной и кассационной инстанциях часто умалчивается, как и о необходимости платить все это время по договору аренды. Еще оплатить понадобится независимое заключение об оценке и одно или два экспертных заключения (эти деньги вернутся к вам в случае победы по правилам АПК РФ о распределении судебных расходов между сторонами процесса). Конечно, есть способы оптимизировать издержки, но все они имеют свою изнанку. Поэтому к процессу выкупа нужно относиться очень серьезно, а особенно, если вы планируете выкупать не свое помещения, а приобретать юрлицо с правом выкупа как инвестиционный проект. Юристы и финансовые специалисты Legal Support помогут вам оценить все за и против, составить дорожную карту проекта и примерный бизнес-план. Так же мы проверим приобретаемые компанию и помещение на предмет юридических рисков, поможем составить договор, учитывающий ваши интересы и предоставляющий максимальную защиту покупателю.
Главное, мы никогда не “экономим” информацию. Первичную оценку помещения или бизнеса мы поможем вам составить во время бесплатной консультации, ответим на все ваши вопросы, поделимся судебной практикой и реальными жизненными примерами.
Об остальных распростаненных заблуждениях и ошибках в процессе выкупа коммерческой недвижимости по правилам Федерального закона 159-ФЗ мы напишем в следующем выпуске. Подписывайтесь на новости Legal Support, чтобы быть в курсе!
Более подробно о вопросе льготного выкупа по закону 159-ФЗ читайте по ссылке: Выкуп арендуемых зданий и помещений у города - закон 159-ФЗ
