Новости по реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений у города.

Специалисты компании Legal Support более 3-х лет занимаются помощью препринимателям в Москве при реализации преимущественного права выкупа арендуемых у города помещений. Мы обеспечили успешный выкуп более 40 объектов недвижимости в соответствии с критериями, укзанными в 159-ФЗ. Наша практика богата различными нестандартными случаями, которые мы обобщаем, чтобы делиться необходимыми знаниями с нашими клиентами. Мы отслеживаем изменения в законодательстве и судебной практике. На нашем сайте вы можете найти всю необходимую информацию по способам, срокам реализации права выкупа, необходимые документы и условия. Также мы сопровождаем переуступку права выкупа через продажу юрлица. Сложно представить вопрос, который мы еще не осветили в своих информационных заметках для клиентов на нашем сайте. Данную статью мы подготовили таким образом, чтобы Вы могли, читая только выделенные разделы статьи, сформировать весь необходимый комплекс знаний по процедуре выкупа менее, чем за минуту. Это даже быстрее, чем задать эти вопросы нам в форме бесплатной консультации на сайте или по телефону.

Государство предоставляет субъектам малого среднего предпринимательства право на льготный выкуп арендуемого помещения. В данном случае площадь может быть приобретена вне аукциона. Ранее возможность приватизировать объект недвижимости, находящийся в собственности государства или муниципалитета, можно было лишь до 01.07.2015 г., однако в соответствии с Федеральным законом № 158-ФЗ этот срок продлен до 01.08.2018 г

Юридические лица могут оформить покупку помещения в рассрочку, при которой действует минимальная процентная ставка (1/3 ставки рефинансирования). Если в прошлом сроки рассрочки ограничивались тремя годами, то сейчас они продлены до пяти лет. Требований к площади выкупаемого помещения не предъявляется; в настоящее время утратили силу положения законодательства, устанавливавшие определенные рамки для этого параметра.

Следует обратить внимание, что рассрочка на выкуп помещения, находящегося в собственности городской администрации, предоставляется на залоговой основе.

Выгоды, от реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения

Из законодательства следует, что обычный выкуп арендуемых помещений производится в ходе аукциона, на котором устанавливается его предполагаемая  рыночная стоимость. Круг лиц, обладающих привилегиями при выкупе, ограничен законом. При реализации права в соответствии с положениями 159-ФЗ, выкуп происходит без проведения аукциона, по упрощенной процедуре.

Какими преимуществами обладает собственник, выкупивший арендуемую площадь? Во-первых, это стабильность – он может не опасаться потерять помещение из-за соответствующего решения арендодателей. Во-вторых, площадь находится в его полном распоряжении – он вправе совершать с ней различные операции (продажу, дарение, сдачу в аренду). И в третьих, он может организовать внутреннее пространство помещения в соответствии со своими целями (провести перепланировку) и менять его целевое назначение.

Требования, предъявляемые к арендатору, выкупаемому помещению и действующему договору аренды

Правом на льготный выкуп арендуемого помещения обладают юрлица, запись о которых занесена в ЕГРЮЛ; при этом они должны относиться к категории малого или среднего бизнеса. На организацию или предпринимателя не должно быть заведено каких-либо судебных дел.

Представители определенных сфер бизнеса не могут претендовать на льготную приватизацию. К ним относятся страховые компании, кредитные организации и ряд других.

Что касается арендуемого помещения, то запись о нем должна присутствовать в реестре прав; также обязательно его нахождение на кадастровом учете. Помимо этого, помещение должно числиться в плане приватизации на конкретный год.

Существуют ограничения, действующие при выкупе объектов недвижимости г. Москвы, относящихся к категории культурного наследия. На данные объекты в юстиции зарегистрировано охранное обязательство. Узнать о том, является ли помещение охраняемым, можно в Росреестре, сделав запрос о предоставлении справочной информации.

Для того, чтобы получить возможность выкупить помещение на льготных условиях, недостаточно соответствия вышеприведенным критериям. Необходимым условием является и срок действия договора аренды, который должен составлять не менее двух лет, при этом его действие должно быть непрерывным. Срок отсчитывается с момента внесения поправок в закон (последние поправки вступили в силу в 2015 г.). Ранее, в соответствии с законом, арендные отношения должны были быть оформлены не позднее июня 2011 г., однако сейчас право на льготный выкуп получают и компании, заключившие договора не позднее 01.07.2013 г. (в ряде случаев устанавливается более ранний срок – 01.07.2012 г.).

Здесь существует нюанс – даже если срок аренды истек, договор может считаться действующим при условии, что отношения сторон остались в силе и арендная плата вносилась без задержек. В этом случае у арендатора сохраняется право на льготную приватизацию. Однако если в течение определенного времени менялся арендатор, то действие договора считается приостановленным. В таком случае на льготы может претендовать новый арендатор.

Для получения права на льготный выкуп арендатор не должен иметь задолженности по аренде или участвовать в судебном разбирательстве, касающимся взыскания арендной платы.

Важно и следующее обстоятельство: если помещение было сдано арендатором в субаренду без согласия чиновников или он провел его перепланировку без их разрешения, то он лишается преимущественного права на выкуп.

Определение реальной стоимости помещения

В соответствии с законодательством, для льготной приватизации коммерческих объектов недвижимости необходима предварительная оценка, которая должна проводиться согласно Федеральному закону, регулирующему оценочную деятельность. Оценку проводят экспертные организации, сотрудничающие с ДГИ. Понятно, что чиновники заинтересованы в завышении стоимости площади, поэтому крайне важно позаботиться о привлечении независимых экспертов для оценки, не находящихся под влиянием третьих лиц.

Результаты оценки, проведенной специалистами ДГИ, становятся известными, когда арендатор получает на руки предварительный договор. Если он не согласен с приведенной суммой, он может оспорить ее в течение 30 дней.

На последней стадии подготовки к выкупу необходимо проявлять осторожность. Следует учесть, что если арендатор не воспользуется своим шансом на покупку помещения, он ему не будет предоставлен повторно.

Оспаривание результатов оценки

Цифры, объявленные ДГИ, могут быть завышены, однако доказать это может оказаться для арендатора непростой задачей. Здесь необходимыми предпосылками являются привлечение квалифицированного оценщика, хорошее знание закона об оценочной деятельности и анализ предоставленного отчета.

Судебная практика показывает, что судебные инстанции инициируют проведение дополнительной экспертизы для определения реальной стоимости объекта.

Для того, чтобы доказать в судебном порядке необоснованность суммы, приведенной экспертами ДГИ, потребуется слаженная работа команды юристов и оценщиков. В случае победы можно снизить сумму до 50% - разница между цифрами, заявленными ДГИ, и реальной стоимостью помещения может быть весьма существенной.