правовой режим машино-мест 315 - ФЗ
Преамбула
С начала будущего года вступит в силу закон (315-ФЗ) регулирующий порядок учета машино-мест (далее -ММ). Конечно, ММ и ранее подлежали регулированию, однако определенности в подобном регулировании не существовало.
Практика судов и регистрирующих органов сильно различалась. Данная ситуация правовой неопределенности понудила законодателя создать единый режим регулирования и обращения ММ на территории нашего государства.
История вопроса
До появления в летом 2016 года специального закона о машино-местах, который прямо говорит о том, что с 1-го января 2017 года машино-место следует считать объектом недвижимости, не частью здания или помещения, а независимым объектом наравне со зданиями, сооружениями, строениями и помещениями, к машино-местам относились по-разному.
Одни специалисты выступали категорически против регистрации права собственности на машино-места как объекты недвижимости, ссылаясь на американский и западноевропейский опыт, где машино-место, как, например, чулан, место на чердаке для хранения велосипеда и лыж - все это следует за правом собственности на квартиру и режим собственности на какой-либо один из этих объектов кажется диким и нелепым. Сами посудите, говорили сторонники такого подхода, ситуация при которой человек владеет только чуланом в доме или паровозным местом немыслима, так как она существенно ухудшает положение нового потенциального приобретателя квартиры в этом доме, вносит сумятицу в распределение бремени содержания общим имуществом, ведь такой собственник “чулана” может пользоваться придомовой территорией, общими проходами, лестницами, лифтами, при этом возлагать на него равную часть бремени содержания - нелепо, а лишать его такой обязанности - несправедливо по отношению к собственникам квартир. Также допустима ситуация, при которой
сторонний или аффилированный с застройщиком инвестор, на стадии строительства, скупит все ММ и будет перепродавать или сдавать в аренду будущим жильцам по цене существенно превышающей рынок. А ведь нормы градостроительства предусматривают наличие определенного количества парковочных и машино-мест для каждого жилого дома, не для того чтобы создать дополнительный рынок объектов недвижимости, а в целях уберечь прилегающие к новому зданию улицы от загроможденности машинами. Если какой-либо оборот машино-мест и может соответствовать логике градостроительных норм - это только оборот внутри здания, т.е. собственники, которым не нужны машино-места могут их сдать в аренду или перераспределись по договору совместного пользования в пользу жильцов, чей автопарк состоит не из одного, а нескольких автомобилей.
Такая концепция машино-места прижилась и существенным образом развилась в Санкт-Петербурге. При передаче ключей от квартиры, застройщик предлагает каждому новому собственнику подписать соглашение (п. 1 ст. 247 ГК РФ), определяющее порядок пользования общими помещениями. В таком соглашении за каждым собственником квартиры закрепляется определенное машино-место, обязанность использовать его по назначению, исключительно для хранения транспортного средства, не мешков с картошкой или строительных материалов, также собственника обязуют не создавать препятствия для прохода и проезда другим жильцам. Однако у такого подхода есть противники.
Соглашение не регистрируется в ЕГРП и по общему правило покупатель квартиры не может знать его условий, следовательно имеет право полагать, что может оставлять свой автомобиль на любом понравившемся свободном месте, ведь договор подписан первым покупателем и понудить нового собственника освободить чужое место на основании соглашения, которое он не подписывал, будет проблематично. Хотя подобное противоречие нашло убедительное решение через инструмент “фактически установленного порядка пользования” (п. 37 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”) в силу сложности доказывания этого порядка, скепсис относительно обще-долевого использования так и не был развеян.
Поэтому Москва уже давно пошла по пути регистрации права собственности на машино-места, не дожидаясь воли на то законодателя.
Итак, согласно ст. 130 ГК РФ (в редакции ГК РФ до 01.01.2017) недвижимой вещью является все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Определение же такой несоразмерности возложено сугубо на плечи кадастрового инженера, который, проводя инспекцию спорного объекта, должен определить, является ли он недвижимостью или нет. Четких критериев подобного определения в нашем законодательстве и в инструкции кадастрового инженера не существует, инженеры, как правило, подбирают объекты-аналоги, таким образом в реестр учета прав на недвижимое имущество попадали и бетонные плиты, и колодцы, и системы орошения, и торговые павильоны, и парники, посадки лука, и даже памятники. А уж машино-места становились объектами недвижимости довольно часто. Иногда потенциальные собственники машино-мест возводили временные стены вокруг своих автомобилей, так как признать недвижимостью две линии краски на полу как-то казалось странным (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 7 ст. 27 Закона о кадастре говорят, помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении. Согласно же п. 14 ч. 2 ст. 2 384-ФЗ помещение определено как часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями.), потом правда эти стены (строительные конструкции) разбирались за ненадобностью (подвергались деконструкции), а иногда обходились и без стен. Ведь помещения давно фигурируют в качестве самостоятельных объектов недвижимости, а помещение ведь фактически часть здания, таким же образом и машино-место как часть пола здания, которая никак не может быть от него отделена без причинения видимого урона зданию, прекрасно попадали в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
Машино-место как объект недвижимости (недвижимая вещь)
Машино-место ранее не фигурировало в градостроительном кодексе. Федеральный закон 315-ФЗ внес одновременно поправку в п. 21 ст. 1 и новую редакцию п. 29 ст. 1 градостроительного кодекса, разграничив парковочное место и машино-место.
Машино-место в градостроительном кодексе - это индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая предназначена исключительно для размещения транспортных средств и имеет границы в соответствии с порядком государственного кадастрового учета недвижимости.
Парковочное место - специально оборудованное место на земельном участке, мостах или подмостовых, подэстакадных пространствах, участках дороги, плата за стоянку на которых взимается или не взимается по решению собственника или владельца дороги или земельного участка. Из определения парковочного места была убрана привязка к зданию, строению или сооружению. Таким образом мы понимаем, что машино-места находятся исключительно в зданиях или на крышах зданий.
Также новый закон утверждает машино-место в качестве недвижимой вещи, на равне со зданиями, строениями, сооружениями и помещениями, из чего мы можем сделать однозначный вывод, что машино-место может быть предметом сделок с недвижимостью:
- дарение;
- купля-продажа;
- может быть заложено;
- может быть предметом ипотеки.
Что делать?
Если Вы уже являетесь счастливым обладателем права собственности на машино-место как объект недвижимости, переоформлять документы Вам не понадобится. Даже если Вы прибегали к каким-либо уловкам в процессе регистрации права, законодатель готов закрыть на это глаза. Вы уже законный собственник.
Если Вы все делали правильно и являетесь владельцем доли в здании, Вы можете ее преобразовать в машино-место.
Для выдела доли в натуре необходимо:
- согласие всех сособственников;
- доля должна быть зарегистрирована в ЕГРП;
- должно наличествовать соглашение между собственниками в котором говорится, что Вы пользуетесь данным машино-местом;
- должно быть решение общего собрания, определяющее порядок пользования (домовладельцы, собственники, ТСЖ) помещениями.
Далее следует произвести кадастровый учет машино-места. Для этого нужно обратиться к инженеру, который утвердит границы, либо нанесет их краской или специальной лентой.
После этого Вы можете зарегистрировать право собственности на машино-место в Росреестре. Обращаем Ваше внимание, что правила регистрации прав на недвижимое имущество с первого января грядущего года также изменятся (218-ФЗ).
Переходные положения
До того как все конвертируют свои доли в мащино-места, владение и пользование помещениями будет осуществляться совместно (общий долевой режим собственников квартир на все помещения в здании). Когда же последний владелец доли преобразует ее в машино-место, общее долевое имущество собственников квартир исчезнет и все проходы и проезды будут находиться уже в общей долевой собственности собственников машино-мест. Бремя содержания также будет распределяться между собственниками машино-мест, а учет мест общего пользования как вспомогательных будет регистрироваться в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
Если Ваше машино-место оформлено как пай в кооперативе (ГСК), Вы не сможете конвертировать его в машино-место как объект права собственности, но здесь также предусмотрено решение.
В соответствии с п.1 ст. 106.5 ГК РФ, в случае выхода из кооператива, члену кооператива выплачивается действительная стоимость пая, либо имущество в натуре, соответствующее стоимости пая, а далее можно конвертировать полученную долю в машино-место по порядку, описанному в предыдущем разделе настоящей статьи. Однако рекомендуем заранее утвердить подобный порядок на собрании членов кооператива.
