Что изменилось в системе регистрации прав на недвижимое имущество (218-ФЗ)

С первого января текущего года регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с законом 218-ФЗ, который заменил и объединил в себе действующие ранее законы 221-ФЗ и 122-ФЗ (о государственном кадастре недвижимости и о государственной регистрации). Объединили не только законы, самым главным достоянием этой регистрационной реформы должна была стать единая база объектов кадастрового учета и прав на эти объекты. Должна была стать, но пока не совсем понятно, стала ли, так как до корректной работы долгожданной базы, возможно, недели, а может быть и месяцы. Прямой ответ на этот вопрос не могут предоставить в Росреестре.

Тем не менее гражданский оборот не может застыть, как морская фигура из детской игры.

Поэтому мы решили подытожить практику первых регистрационных решений, которые получают и активно обсуждают в юридическом сообществе. А теоретические (законодательные) изменения мы освещали ранее, Вы можете ознакомиться по ссылке:

http://legalsupport.ru/news/218-fz.html

Итак мы помним, что формально увеличилось количество законных снований для приостановления регистрационных действий, а соответственно и потенциального отказа по этим основаниям, если их не удастся преодолеть за срок приостановки.

Перечислять основания, которые достаточно очевидны, как отказ в регистрации в случае недействительности сделки, отсутствия законных оснований и т.д. - мы не будем.

Но хочется обратить внимание на отказ по причине непредоставления информации по системе межведомственного взаимодействия. Если, например, Росреестр сделал запрос в Департамент городского имущества Москвы, не получил ответа в течение приостановки, то Вы можете получить отказ в регистрации и потерять 22000 рублей пошлины, уплаченных за регистрацию права на объект недвижимого имущества. При этом практически ничего, кроме как написать заявление на продление приостановления не остается заявителю.

Также следует отметить, что существенно увеличились сроки регистрации сделок, в составе которых наличествуют отношения на основании ранее возникших прав (РВП - права, которые возникли до 1998 года, когда в России появилась система регистрации прав 122-ФЗ). Для регистрации сделки, например купли-продажи недвижимости в порядке реализации преимущественного права арендатора на выкуп арендуемого объекта недвижимости по договору аренды 1994 года, понадобится сначала зарегистрировать договоры аренды вместе со всеми дополнительными соглашениями, которые подписывались с арендодателем, только после этого вы сможете зарегистрировать куплю-продажу. В условиях затруднительного межведомственного взаимодействия с такой тривиальной задачей могут на сегодняшний день справиться только очень искушенные знатоки права недвижимости.

В единой базе данных по объектам недвижимости ЕГРН, которая заменила собой ЕГРП  (ранее учет прав) и базу ГКН (ранее учет кадастровый) обнаруживаются неточности. Некоторые из этих неточностей носят довольно удручающий характер, как арест или обременение в виде залога или аренды вторгшиеся в ваше право собственности на здание, строение, помещение. Этого не стоит пугаться. Если вы не планируете сделки с этими объектами недвижимости, то рекомендуем просто подождать и запросить повторные выписки через 3-4 месяца, когда планируется окончательное устранение всех сбоев. Однако заявление в Росреестр с просьбой исправления ошибки следует все-таки направить. Если вас не устраивает ситуация нарушения вашего абсолютного права этими техническими оплошностями, а ответ от Росреестра Вы не получаете. Единственный путь - это суд. Подведомственность суда и правильный вид защиты зависит от каждого конкретного случая (надеемся, что Вы воспользовались нашим советом и еще в прошлом году получили актуальные выписки, они существенным образом упростят механизм восстановления попранных прав.  Следует отметить, что процедура подачи документов существенно упростилась. Помимо того, что сократился список обязательных документов (теперь все документы регистратор запрашивает самостоятельно), новым законом введен принцип экстерриториальности при подаче документов. В соответствии с 218-ФЗ, Вы можете обратиться в любое отделение Росреестра или МФЦ на территории Российской Федерации. Однако и в этот пункт практика вносит свои коррективы с 1 марта 2017 года подавать документы на регистрацию в Москве можно только через МФЦ, напрямую в Росреестре Вам будут отказывать и перенаправлять в МФЦ за рядом редких, исключительных регистрационных действий. В остальном принцип экстерриториальности работает прекрасно и Вы можете зарегистрировать сделку по переходу прав на объекты недвижимости, находящиеся в Москве, при том, что Вы в этот момент можете находиться в Сочи. Также допускается удаленное обращение или выездной сервис по регистрации, но на практике такие примеры еще не встречали.