Самовольная постройка. Изменения в законе. Статья 222 ГК РФ.
С августа 2018 года вступили в силу изменения к статье 222 Гражданского кодекса, уточнившие понятие самовольной постройки (далее − самострой)
и дополнившие положения о самострое существенными изменениями.
Что такое самострой?
Самострой − это любое здание, сооружение, строение, возведенное на участке с нарушением закона. Таким нарушением закона может быть:
- строительство на чужом участке без разрешения;
- возведения здания без надлежащей документации (утверждённого проекта, разрешения на ввод в эксплуатацию и др.);
- нарушение градостроительных норм и правил.
Ранее санкцией, следующей за признанием объекта самостроем, был безоговорочный снос. Московские предприниматели прекрасно помнят «ночь длинных ковшей», по результатам которой были выкорчеваны несколько тысяч строений.
Тогда предпринимателей поразила безапелляционность решения о сносе, принятого городскими властями. Ведь многие приобрели коммерческую недвижимость, добросовестно полагая, что «с документами все в порядке». Конечно, грамотный анализ документов перед сделкой и юридический due diligence выявили бы должные риски, но не все предприниматели считают необходимым обращаться к юристам. Их можно понять, ведь в большом количестве случаев они приобретали объекты у собственников, демонстрировавших свидетельства на собственность и выписки из ЕГРН (Единый реестр недвижимого имущества).
Важно!
В России выписка из ЕГРН не является гарантией безопасности сделки, не является она даже гарантией того, что объект, который зафиксирован в реестре прав ЕГРН как недвижимость, действительно является недвижимой вещью. Данная специфика глубоко уходит корнями в историю формирования регистрационной системы в России. Установить юридическую чистоту недвижимости позволяет только внимательное изучение документов, которое следует вверить специалистам перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости, особенно это касается коммерческой (нежилой) недвижимости и отдельно стоящих зданий.
Что поменялось в законе?
В статье 222 ГК РФ появился добросовестный строитель самостроя – это лицо, которое в силу объективных причин не знало и не должно было знать о том, что объект, который оно возводит, обладает признаками самостроя. В данном случае здание, обладающее признаками незаконного строительства, излечивается фактором добросовестности и не будет признано самостроем. Ранее схожая позиция высказывалась Президиумом Высшего арбитражного суда России в Информационном письме от 09.12.2010 № 143.
Санкция расширилась в сторону смягчения. Теперь предполагается альтернативный способ борьбы с самостроем – приведение в соответствие с требованиями закона.
Органам местного самоуправления не разрешается принимать решение о сносе. Законодатель использовал формулировку, не предполагающую расширения или разночтения. В новой редакции статьи 222 ГК РФ использована формулировка: «в любом случае не вправе принимать решение о сносе" - в отношении органов местного самоуправления, если объект, обладающий признаками самовольности, все-таки:
- зарегистрирован в ЕГРН;
- признан судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ приведенным в соответствие с требованиями закона;
- если ранее суд отказал в сносе данного объекта;
- является многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом.
Дополнительно следует выделить введение сроков от 3-х месяцев до 12-ти месяцев для сноса или приведения в соответствие. Подобные сроки хоть и являются скорее ориентировочными, чем строгими и обязательными, однако они несут важную функцию – предотвращение внезапного сноса.
Выводы
Законодатель постарался в этот раз сделать все возможное, чтобы дать шанс добросовестным, но немного запутавшимся в сложной разрешительной документации и согласовательном процессе предпринимателям не остаться на «пустой лужайке», а все-таки привести самострой к правовому режиму недвижимого имущества, оформленного в полном соответствии с требованиями закона.
Тем не менее не стоит рассматривать данные изменения как возврат в ситуацию вседозволенности в сфере оборота недвижимости. Обойти закон и зарегистрировать объект, не являющийся недвижимостью или умышленно возведенный на чужом земельном участке или с допущением грубых нарушений закона, по-прежнему будет невозможно. Данные изменения призваны защитить добросовестных застройщиков или приобретателей объектов недвижимости со сложной юридической судьбой.
Кроме того, призываем вас помнить, что предварительная юридическая проверка объекта всегда помогает избежать дальнейших проблем и существенно сократить расходы. Ведь переделывать всегда намного сложнее, чем сразу сделать правильно. Поступайте правильно. Обращайтесь к опытным юристам из Legal Support за консультацией перед каждым важным поступком в вашей жизни, особенно это касается бизнеса, где ответственность за ошибку может быть очень серьезной.
