Аспекты купли-продажи недвижимости
Купля-продажа вещей – одна из первых видов сделок в истории экономического оборота. Корнями она уходит к мене (обмену), когда человек с потребностью в какой-либо вещи отдавал другому заранее согласованную встречную вещь и получал желаемое. Так собственность одного лица переходила к другому.
С развитием технологий появлялись новые методы экономического и юридического определения факта господства лица над вещью, т.е. собственности. Отношения усложнились с появлением денег — универсального способа измерения ценности, принятого в обществе.
В современном мире собственность представляет собой целый комплекс факторов. Для сделок по купле-продаже недвижимой вещи уже недостаточно обеспечить лишь фактическую её передачу. Покупателю следует проверить целый ряд признаков, чтобы удостовериться в законности сделки. Нужно убедиться, что вещь не обременена правами третьих лиц (залог, аренда). Кроме того, необходимо удостовериться в возможности целевого использования вещи покупателем. Обязанность по проверке предмета сделки традиционно ложится на приобретателя. При этом стоит учитывать, что возможности покупателя выявить все факторы, которые могут помешать ему в дальнейшем владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, могут быть ограничены.
В связи с этим различные правопорядки применяют в отношении покупателя разные стандарты глубины проверки. В странах общего права (США, Великобритания, Австралия) по умолчанию применяется принцип «покупатель должен быть бдителен». Суть его сводится к тому, что покупатель должен сам и за свой счёт проводить все проверки приобретаемой вещи. На продавца не возлагается раскрытие всей информации относительно предмета сделки. Если покупатель не проявил должную осмотрительность перед сделкой, то после её заключения он лишается возможности требовать деньги обратно. В странах континентальной системы права, к которым относится Россия, действует принцип добросовестности. В соответствии с ним стороны не могут извлекать пользу из своего недобросовестного поведения. Иными словами, если продавец знает о каких-либо скрытых существенных дефектах вещи, он должен сообщить об этом покупателю.
Подтверждение этого подхода неоднократно фиксировалось в судебной практике России. Так, совсем недавно, в определении Верховного Суда РФ от 02.10.2018 N 127-КГ18-20 договор купли-продажи земельного участка был признан недействительным, поскольку у покупателя не было возможности попасть на приобретённый участок на территории военного городка. Когда заключался договор, продавец не сообщил о наличии каких-либо ограничений. В свидетельстве, выданном покупателю, не было сведений об ограничениях в отношении данного участка. А представители Минобороны заявили, что на территорию военного городка нет свободного доступа и к купленному участку покупателю путь закрыт. Свидетельство о праве собственности не выдаётся на территории РФ. Оно подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Суды первых инстанций отказали покупателю земельного участка в праве на расторжение договора. Верховный суд, вынося вышеуказанное определение в пользу истца, сослался на положения Пленума № 25 от 23.06.2015 года, пояснив, что обязанность действовать добросовестно ложится на всех участников гражданских отношений. Под этой обязанностью следует понимать поведение, направленное на уважение интересов другой стороны сделки, выражающееся, в частности, в содействии в получении информации.
В рассматриваемом деле продавец повёл себя недобросовестно, не рассказав покупателю об ограничениях, имеющихся в отношении земельного участка. Это касается и сведений о соседних участках, которые могут помешать или ограничить использование участка покупателем. Сам факт отсутствия фиксации подобных ограничений в публичном реестре не освобождает продавца от ответственности. Однако не стоит полагать, что покупатель может быть абсолютно беспечен в отношении приобретаемой вещи. Требование добросовестности распространяется и на покупателя, который должен был задать соответствующие вопросы продавцу.
Хотим обратить внимание читателя на то, что процесс судебного признания договора недействительным достаточно сложный и долгий. Взыскать убытки, понесённые продавцом в связи с потерянным временем, судебные расходы в полном объёме, как и упущенную выгоду, проблематично, поэтому мы рекомендуем прибегать к помощи специалистов при подготовке к сделке. Чтобы минимизировать риски, стоит провести тщательную процедуру проверки актива (Due Diligence), потребовать письменные заверения продавца в отношении чистоты предмета сделки, подробно указав полный список гарантий, которые релевантны требованиям в отношении предмета сделки.
Юристы Legal Support имеют многолетний опыт в области проведения Due Diligence и сопровождения сделок с недвижимостью и иными активами. Мы поможем составить правильный договор, раскрыть все необходимые сведения об объекте и надлежащим образом заручиться письменными гарантиями продавца. Для наших читателей первичная консультация всегда бесплатна. Звоните или пишите нам, мы ответим на все ваши вопросы.
