Регистрация прав в ЕГРН. Специфика работы с Росреестром.
Закон о государственной регистрации недвижимости был принят в 2015 году с целью упростить и сделать более прозрачным процесс регистрации прав на недвижимость. Ведь в России действует правовой подход, при котором права на недвижимые вещи граждане и юридические лица приобретают только после государственной регистрации. Это значит, что, подписав договор купли-продажи квартиры, дома или офиса, продавец еще остаётся собственником, а покупатель собственником еще не становится. Только после того, как стороны договора зарегистрируют переход права в Росреестре, покупатель становится собственником. Это сложно понять людям, не прошедшим юридическую обработку, но это так.
В такой непростой правовой ситуации законодатель должен стремится упростить процесс регистрации и сократить этот невозможно волнительный период ожидания, в который покупатель отдал деньги в банк, договор в МФЦ и ждет, надеясь на удачу. С гражданами. Покупающими преимущественно квартиры и загородные дома, эта ситуация немного прояснилась. На сегодняшний день граждане могут провести сделку купли продажи у нотариуса, что называется, «под ключ». Нотариус может принять средства на депозит, выполняя роль банковской ячейки, и выступить заявителем в Росреестр, как МФЦ. При этом нотариус сохраняет свои традиционные функции: поможет составить договор, учитывающий интересы покупателя и продавца, проверит адекватность и вменяемость сторон на момент совершения сделки, выяснит, кто состоит в браке и кому грозит банкротство – иными словами поспособствует максимально гладкому и безопасному переходу права. Конечно, нотариус берет за свои услуги кругленькую сумму, а с договором скорее всего направит вас к юристу.
Сложнее обстоит дело с предпринимателями. Ведь в отличие от физического лица, юридическое лицо – это лицо только на славах. На самом деле это несколько, а порой и достаточно много лиц, объединенных общим названием, целю и капиталом. Так вот, в попытке защитить всех этих физических лиц, обычно входящих в лицо юридическое, было изобретено корпоративное право. Таким образом получается, что помимо закона о регистрации, сотрудникам Росреестра, проверяющим сделку, следует разбираться еще и в особенностях корпоративного права. Так, например, при регистрации договора купли-продажи магазина, Росреестр запросил у нас одобрение крупной сделки. Казалось бы, молодцы, ведь корпоративное право предполагает, что сделки, превышающие 25% стоимости всего бизнеса или выходящие по своей сути за пределы обычной деятельности компании, должны быть одобрены большинством акционеров или участников этого юридического лица. Только одна маленькая такая формальность, в нашем случае у юридического лица был единственный участник, который также являлся генеральным директором. Представьте с каким чувством полного непонимания происходящего, этот несчастный предприниматель заверял у нотариуса решение единственного участника общества, скажем, Иванова на выдачу согласия директору общества Иванову на проведение крупной сделки с подробным описанием цены, кадастровым номером объекта, площадью, адресом. Абсурд? Да. Однако, мы теперь всегда прикладываем ссылку на закон или правоприменительную практику, свидетельствующие о ненужности такого согласия.
Еще один случай. Группа компаний владела рядом помещений в Москве, которые сдавались в аренду. В группу они превратились не в силу производственной необходимости, а из-за специфики выкупа муниципального имущества. Переуступить права по договору аренды с городом нельзя. А этот договор позволяет арендатором, непрерывно арендующим помещение у города более двух лет, выкупить помещение на льготных условиях с рассрочкой в пять лет. На нашем сайте есть целый раздел, посвященный этой непростой проблематике #. Поэтому одни предприниматели продавали другим договоры аренды вместе с юридическими лицами, чтобы приобретатели права на долю в юридическом лице могли выкупить помещение на льготных условиях. Это приводит к тому, что в определенный момент инвестор остается с несколькими юридическими фирмами, занимающимися сдачей в аренду помещений. Одна фирма – одно помещение. Это неудобно. Ведь в каждой фирме должен быть директор, надо сдавать отчетность, регистрировать их на юридические адреса. Всего этого можно избежать, если объединить эти фирмы в одну.
Так и наши клиенты решили поступить. Мы подали заявление на реорганизацию в форме присоединения. По итогу этого процесса мы рассчитывали присоединить 4 купленных фирмы с непонятной историей к одной фирме, созданной нашими клиентами с самого начала. В процессе реорганизации по форме присоединения, присоединяемые фирмы как бы умирают, как при ликвидации, а остается только одна фирма, к которой присоединились. Одна из этих фирм была в форме ЗАО, и так как закрытые общества перестали существовать в России, мы переделали ее в ООО. После успешного проведения реорганизации, нам нужно было зарегистрировать право собственности на все помещения за образовавшимся юридическим лицом. В любом учебнике по праву написано, что права в порядке реорганизации переходят к новому юрлицу в порядке универсального правопреемства. Для этого не надо совершать никаких специальных действий. На практике абсолютно ничего не происходит. Вам надо «переводить» право собственности на новое лицо самостоятельно, иначе вы не сможете продать недвижимость, да и в реестре будет числиться старый собственник.
Естественно, суд знает право, и пойдет вам на помощь. Есть такой специальный «технический» иск о корректировке реестра, которым суд устраняет ошибки или классический иск о признании права собственности на новое юрлицо. Однако, кто захочет судиться несколько месяцев, когда на примете появился покупатель. Поэтому большинство предпринимателей предпочитают исправлять ошибки в заявительном порядке, подавая заявку о регистрации права на новое юридическое лицо.
Мы давно изучили специфику подхода Росреестра к вопросам корпоративного права (реорганизация бизнеса – одна из корпоративных процедур). Мы сопроводили подачу документов письмом с обильными приложениями. В этом письме мы описали природу и экономический смысл реорганизации ЗАО в ООО, потом объединения нескольких ООО в одно. Описали переход прав, и пояснили, что в итоге недвижимость никуда не выбывает, а фактически остается у тех же владельцев, просто мы сокращаем издержки на обслуживание юридических лиц. Мы составили список пояснений по каждому приложению. Мы записались на прием в Росреестр и согласовали наш пакет документов со специалистом. Все прошло без сучка и задоринки. Хотя наши клиенты и смотрели на нас подозрительно, когда мы привезли им в офис для заверения пачку документов.
И можете ли вы в это поверить, буквально пару недель спустя после описанного юридического действия к нам обратился клиент, которому отказали точно в таком же действии. А наша фирма начала приобретать славу специалистов по сложным регистрационным задачам, поэтому он решил обратиться к нам как к оплоту последней надежды. Уж не знаем, стоит ли радоваться такой славе, так как мы создавали LegalSupportдля решения сложных юридических проблем, требующих глубокой юридической проработки, написаний заключений, выступления в судах, а к нам идут по вопросам регистрации. Тем не менее, слава обязывает. И мы со всей серьезностью, которая того требует, отнеслись к этому и аналогичным запросам. В данном деле ситуация усугублялась еще и тем, что нашим новым клиентам внесли задаток за помещение. По Гражданскому кодексу, сторона, которая не может выполнить договор должна вернуть задаток в двойном размере. Срок был ограничен, на суд времени не было, да и ошибка или приостановка в Росреестре тоже должны были повлечь неприятные последствия в виде возврата двойного размера задатка. Мы подготовили аналогичный пакет документов, как и в первый раз, консультироваться времени не было. Подали и скрестили пальцы. И, о чудо, договор зарегистрировали, даже после первоначального отказа.
Описанное в предыдущем параграфе событие подтолкнуло нас к тому, чтобы поделиться опытом. Иногда такие тривиальные вещи, как регистрация перехода права по сделке, в которой все абсолютно законно и прозрачно, может оказаться непредвиденным препятствием. Причем увы нередко, такие препятствия становятся роковыми, и предприниматели разворачивают сделки, отказываясь от задуманного плана. Поэтому пристальное внимание следует уделять даже тем деталям, которые могут казаться совсем незначительными.
Поэтому рекомендуем вам:
(1) тщательно проверять пакет документов перед подачей;
(2) прикладывать сопроводительные письма к заявлению;
(3) дополнять заявку документами, которые не указаны на сайте Росреестра;
(4) прикладывать квитанцию об оплате пошлины;
(5) не забывать о подтверждение необходимых корпоративных процедур, таких как одобрение крупной сделки или решение о продлении полномочий генерального директора.
Disclaimer: Информация, содержащаяся в данном разделе, является частным мнением автора. Legal Support не дает заверения и не гарантирует, что, содержащиеся в статье юридические модели, применимы на практике. В статье рассматриваются теоретические юридические конструкции, которые на практике должны выстраиваться индивидуально, исходя из задач и потребностей каждого конкретного проекта. Данная статья не является юридическим заключениемили консультацией. Сообщения, отправленные автору через сайт, не будут защищены адвокатской тайной.
Фото предоставлено DennyMuller фотобанк Unsplash
