Новые особенности выкупа помещений по 159-ФЗ. Аренда.
Иногда льгота дается ценой столь тяжких усилий, что может по факту реализации оторваться от своих этимологических корней. Такая непростая ситуация произошла в одном деле, в котором малый предприниматель, пытался воспользоваться, предоставленной ему льготой и выкупить арендуемое им помещение и Департамента имущества города Москвы (ДИГМ). Такое право возникает у субъектов малого и среднего бизнеса (МСП) в соответствии с Федеральным законом 159-ФЗ, предоставляющим преимущественное право выкупа помещений, находящихся в муниципальной и федеральной собственности предпринимателям, арендующим помещение более 2-х лет непрерывно.
Первую попытку общество совершило в 2013 году, и вот 20.06.2019 вышло определение Верховного Суда РФ No 305-ЭС19-143, отправившее дело на новое рассмотрение. Так как практика выкупа помещений у города по 159-ФЗ составляет существенную часть нашей практики, начиная с 2013 года, когда закон в принципе начал работать, нам часто задают вопрос: «можно ли обжаловать выкупную цену, предложенную Департаментом?». #
Мы отвечаем, что, конечно, можно, такое право предусмотрено законом.
А дальше нас спрашивают о примерных сроках, в ответ на этот вопрос, мы теперь будем присылать ссылку на это определение. Если говорить, серьезно, то предприниматели в данном споре испытали на себе все
превратности закона 159-ФЗ. Дело в том, что закон, который был принят как временная мера, должная поспособствовать ускорению приватизации, т.е. переходу недвижимости в собственность частных лиц, нежели публичных, что соответствует принципам демократической экономики, живет уже более десяти лет и постоянно меняется.
Меняется закон в основном благодаря таким случаям как этот.
Так, еще на стадии разработки выдвигались решения ограничить возможность выкупа помещений площадью в 100 кв.м. В итоге ограничение было установлено на 300 кв.м., хотя логичного обоснования ни для одного, ни для другого ограничения нет, кроме «ну, это ведь малый бизнес, пусть сидит в маленькой комнате».
На сегодняшний день это ограничение наконец сняли. Однако на момент, когда наш предприниматель подавал заявление на выкуп, его площадь была на 62 метра больше установленного ограничения. Департамент отказывал в выкупе и тогда, когда превышение достигало 5-7 метров, нам приходилось сталкиваться с этим на практике. Когда же ограничение наконец сняли, предприниматель обратился повторно с заявлением, в это раз департамент хотел получить цену чуть ли не в два раза больше той, которая существовала на этапе первичной оценки.
Последовали долгие суды по уточнению выкупной цены, также ДИГМ заявил, что у предпринимателя имеется задолженность по арендной плате. Предприниматель был удивлен, так как оплачивал аренду в соответствии с ценой, указанной в договоре, уведомлений об увеличении цены не получал, дополнительного соглашения об изменении условий не подписывал.
Этот вопрос рассмотрел Верховный Суд, так как действительное наличие задолженности по арендной плате на момент подачи заявления на выкуп является законным отказом в предоставлении права выкупа.
Так был ли долг? Верховный Суд установил в соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях применяются цены … устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Так как помещения сдаются предпринимателям на основании закона 178-ФЗ, и этот закон предусматривает установление цены органами местного самоуправления, то и изменение цены должно происходить аналогичным способом. Т.е. госорган или орган местного самоуправления может произвольно менять цену, не сообщая об этом предпринимателю и такое изменение будет считаться законным.
Законность сделанных выводов можно обсуждать бесконечно, собственно, мы сами неоднократно выигрывали раньше суды, по таким же обстоятельствам. Это Верховный суд так решил, наша высшая судебная инстанция.
Практический совет из этого можно сделать следующий. Если уж вы решились ввязаться в арендные отношения с городом, регулярно делайте сверки в «счетном отделе». Мы даже не рекомендуем отслеживать публикации об изменении тарифов, так как понять из этих публикаций, изменилась ли именно ваша плата или нет, если да, то на сколько – просто невозможно. Если вы решились на выкуп помещения, а это единственное, ради чего стоит вступать в непредсказуемые арендные отношения с городом, взвести все за и против.
Посоветуйтесь с юристами, сколько времени может занять суд, каков процент уменьшения цены, на который можно рассчитывать, какие подводные камни могут способствовать отказу или затяжке процесса, например, наличие задолженности или перепланировок, отчет инспектора Департамента по факту проверки помещения. Примерно в 60% случаев, изучив документы, мы советуем клиентам не вступать в судебные разбирательства с департаментом.
Конечно, суд – это работа для юриста, но существуют и другие способы обеспечить себя работой, например, репутация честного и надежного партнера, каким мы стараемся быть для наших доверителей.
