Проблемные вопросы договоров аренды. Практика суда. Советы для бизнеса.
Арендные отношения были известны еще римскому праву. Однако споры из аренды не прекращаются до сих пор и на сегодняшний день представляют собой существенный блок правоприменительной практики. Так как юридическое сопровождение договоров аренды является одним из специализированных направлений LEGAL SUPPORT, мы подготовили для вас краткую справку по наиболее актуальным вопросам аренды коммерческой недвижимости.
Аренда – это обязательственное правоотношение, в котором, как и в любом ином обязательстве, участвуют кредитор и должник. Стороны обмениваются взаимными обязанностями в рамках договора аренды. Арендодатель обязан передать помещение арендатору, последний обязан бережно пользоваться помещением, своевременно вносить арендную плату и вернуть помещения после прекращения договора. Все остальное является предметом индивидуальной настройки. Однако именно по причине широкой диспозитивности (свободы) договорных отношений аренды возникает большое количество неопределенностей, которые приводят стороны в суд. Постараемся пройтись по самым распространенным проблемам аренды.
Первая проблема – предмет договора аренды. В договоре должно быть четко указано, какой именно объект права передается в аренду. Здание, земельный участок, помещение и даже парковочное место являются отдельными недвижимыми вещами по российскому праву. Так, споры, вызванные расхождением взглядов у арендатора и арендодателя на предмет договора аренды, уступают лишь спорам по взысканию задолженности по арендной плате. Для того, чтобы избежать данной проблемы, посвятите время тому, чтобы перед заключением договора внимательно изучить правоустанавливающие документы арендодателя, кадастровые документы и в соответствии с полученными данными указать арендованные вещи в договоре. Неточное описание (индивидуализация) объекта договора аренды или расхождение между данными, указанными в договоре и акте приема-передачи, зачастую приводят к разногласиям сторон относительно переданного в аренду имущества. Подобные споры в большом количестве рассматриваются судами: Определение ВАС РФ от 31.07.09 № ВАС-9285/09, Определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10.
Вторая проблема – это право на досрочное расторжение договора. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации право на внесудебное расторжение по инициативе одной из сторон возникает в случае, когда договор продлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В остальных случаях договор действует до момента его прекращения, если иное не предусмотрено в договоре. Стороны часто указывают на возможность одной из сторон отказаться от договора досрочно. Однако формулировки, используемые сторонами, часто приводят к тому, что договор прекращается только по решению суда. В связи с этим в договоре следует не только указывать, что сторона имеет право на односторонний отказ, но и определять размер штрафа (платы за отказ от договора), а также четко прописывать порядок направления уведомлений и передачи предмета аренды. Расплывчатые, не являющиеся юридически корректными формулировки, например, «стороны имеют право расторгнуть договор досрочно» на практике приводят к затруднению реализации права на односторонний внесудебный отказ. Недавно мы представляли интересы арендодателя в споре по аналогичным основаниям. Нам удалось победить только во второй инстанции и только на том основании, что неясную формулировку предложил арендатор - крупная торговая компания, а у арендодателя не было возможности предложить правку. Суд посчитал возможным применить доктрину contraproferentem (неясные договорные условия трактуются против предложившей стороны). Похожие споры рассматривались судами и ранее: постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009.
Третья проблема – прекращение договора аренды, возврат арендованного имущества. Стороны часто предусматривают в договоре срок его действия и условия возврата имущества после прекращения договорных отношений. Однако на практике часто бывают ситуации, при которых арендатор продолжает безосновательно занимать площадь, а арендодатель не может ничего с этим сделать. Дело в том, что в соответствии с упомянутой выше ст. 610 ГК РФ и п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендодатель не уведомил арендатора о прекращении договора, такой договор считается продленным на неопределенный срок. В таком случае стороны могут отказаться от договора аренды недвижимого имущества только при предварительном уведомлении другой стороны об этом за три месяца.
Поэтому очень важно указывать в договоре не только срок, порядок передачи и возможность продления договора, но также своевременно уведомлять арендатора о том, что договор не будет продлен. Определение ВС РФ от 25.02.2020 № 305-ЭС19-15922.
Обратная сторона этой медали – невыплата арендных платежей арендатором за последние месяцы. Арендатор может скрыться или просто не платить, понимая, что договор скоро прекратится, а обращение в суд может быть невыгодно арендодателю. В этом случае суды допускают возможность арендодателя удерживать оборудование арендатора в обеспечение долга по аренде. Эта позиция подтверждается в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 No 66, в пункте 14 документа.
По описанным и другим вопросам в LEGAL SUPPORT накопилась богатая практика. В новостях мы делимся с вами только самым актуальным. Более подробные консультации вы можете получить по телефону или, заполнив форму заявки, на нашем сайте.
