Выкуп арендуемой недвижимости у муниципалитетов

Федеральный закон 159-ФЗ защищает интересы малого и среднего предпринимательства, обеспечивая приоритетное право на выкуп нежилых помещений при соблюдении ряда условий. Если эти условия не выполнены, Департамент городского имущества (ДГИ) передает помещение новому владельцу по договору купли-продажи (без аукциона). Приобрести в собственность объект недвижимости можно и на открытых торгах, однако цена за привлекательный объект недвижимости может вырасти существенно. В таких торгах участвуют крупные игроки рынка недвижимости, располагающие большими средствами и возможностью рассчитывать окупаемость на долгий срок. Субъектам малого или среднего бизнеса становится очень сложно выкупить помещение. Таким образом, выкуп уже арендуемого у города помещения является весьма привлекательной возможностью для небольшого бизнеса получить недвижимость в собственность.

Напомним, что приоритетное право на выкуп нежилых помещений имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, если:

• арендуемое имущество находится во временном владении непрерывно более 2 лет;
• нет задолженности по арендной плате, не начислены неустойки, штрафы, пени;
• площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения;
• арендуемое имущество не включено в перечень согласно ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательство в РФ».

Несоответствие данным условиям – основной повод для отказа в заключении договора купли-продажи. Рассмотрение большинства подобных дел в арбитражном суде начинается именно с установления соответствия сделки указанным условиям. Часто предприниматели получают отказ из-за небольших легкоустранимых несоответствий. Поэтому привлечение юриста, имеющего опыт работы с данной категорией дел, целесообразно уже на этапе подготовки документов.

Далее рассмотрим, какие основания находят представители ДГИ, чтобы отказать в приеме документов на примере некоторых дел, которые были в нашей практике.

Какие услуги оказывает юрист в рамках сопровождения выкупа

• Подготовка и подача пакета документов в Департамент городского имущества г. Москвы (в местную администрацию – для Московской области).
• Помощь в организации проведения досудебной оценочной экспертизы.
• Обращение в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (местной администрации – для Московской области) об обязании заключить договор по соответствующей цене.
• Подбор кандидатур экспертов для судебной оценочной экспертизы.
• Снижение выкупной цены в судебном порядке.
• Регистрация права собственности на имущество на основании судебного решения.
• Возвращение излишне уплаченных арендных платежей за период судебного разбирательства.

Юристы Legal Support сопровождают сделку от обращения в уполномоченный орган с заявлением о выкупе и заканчивая регистрацией права собственности. Мы готовы подключиться к работе на любом этапе, но чаще всего оказываем услугу сопровождения на этапе судебного урегулирования.

Для обращения в суд есть две основные причины: завышенная стоимость объекта недвижимости и отказ в направлении договора купли-продажи. 

Примеры из нашей практики

Дело № 1: Завышение стоимости

К нам обратилась компания, которая планировала выкупить у ДГИ Москвы нежилое помещение площадью около 300 кв. м. На момент подачи заявления о выкупе наш клиент арендовал помещение более 8 лет, относился к субъектам малого предпринимательства и не имел задолженностей по арендной плате и сопутствующим платежам.

Мы инициировали процедуру выкупа недвижимости согласно 159-ФЗ. В ответ на заявление собственник составил проект договора, указав в нем стоимость объекта в размере 56 миллионов рублей. Потенциального покупателя цена не устроила. Продавцу направлен протокол разногласий, который был отклонен. Это вынудило нашего клиента обратиться в суд.

По решению суда проведена повторная экспертиза стоимости выкупаемого имущества. Независимый эксперт установил цену в 31 млн рублей, что в 1,8 раза меньше, чем было заявлено изначально. Суд принял сторону истца, иск в части снижения стоимости недвижимого имущества полностью удовлетворен.

Дело № 2: Отказ в выкупе на основании несоответствия условиям 159-ФЗ

Компания, которая арендовала офисное помещение площадью 298 кв. м, обратилась к нам за помощью, когда ДГИ Москвы отказало в принятии документов на выкуп. Арендатор предоставил заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения и проект договора, в котором указал стоимость помещения – 18 млн руб. Ответа на заявление он не получил.

При повторном обращении через месяц в проекте была указана другая стоимость помещения, 17 млн. рублей. Рыночная стоимость определена на основании независимого отчета об оценке, предоставленного сторонней организацией. ДГИ Москвы отказало в приеме документов.  

Основания отказа в принятии документов для заключения договора:

• компания не подтвердила, что относится к субъектам малого предпринимательства;
• договор аренды заключен с ЗАО, а заявление о выкупе подано ООО.

Нам удалось доказать, что компания является субъектом микробизнеса, а ООО, подавшее заявление, является универсальным правопреемником ЗАО, арендующего помещение. Все предусмотренные положениями ст3 159-ФЗ условия истцом были соблюдены. Суд сделал вывод, что бездействие ответчика, выразившееся в незаключении договора купли-продажи, свидетельствует о воспрепятствовании в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства.

Вторая часть работы юриста была связана со снижением выкупной стоимости. По оценке ДГИ стоимость помещения составила 34 млн рублей. Суд по требованию истца назначил повторную экспертизу. По ее результатам стоимость помещения составила 18 млн рублей. Суд обязал ДГИ г. Москвы заключить договор купли-продажи по цене 18 000 000 рублей с рассрочкой на 5 лет.

Дело № 3: Отказ в выкупе при отсутствии документов, подтверждающих право собственности

Администрация города Видное отказала в заключении договора купли-продажи клиенту Legal Support на том основании, что помещение, которое хотел выкупить арендатор, проходит процедуру оформления права собственности. Наличие у компании преимущественного права на заключение договора купли-продажи не оспаривалось.

В силу ст. 3 № 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого помещения является обязательным. Суд посчитал доводы ответчика необоснованными. По настоянию истца проведена судебная экспертиза рыночной стоимости имущества, приобретаемого по договору купли-продажи. Суд обязал администрацию города Видное заключить договор купли-продажи на помещение площадью 76 кв. м по цене 2 537 000 млн рублей с предоставлением рассрочки на 5 лет.

Юридическое сопровождение выкупа имущества у муниципального образования позволяет провести процедуру в рамках закона и заметно снизить издержки. За консультациями обращайтесь, пожалуйста, по телефону +7 (495)929-70-89.